Étude de cas

Titres immobiliers internationaux

Fond de pension italien | 2018

ENGAGEMENT, UN BREF APERÇU

Ce régime de retraite italien disposait d’un portefeuille immobilier national important et cherchait à faire une deuxième affectation dans le marché mondial de l’investissement l’immobilier global (Core/Core+,) y compris une revue du gestionnaire immobilier mondial titulaire en plus des options disponibles.






PRÉOCCUPATION DU CLIENT

L’investisseur recherchait une exposition (Core/Core+) tout à fait conventionnelle, avec des limites sur l’effet de levier et le développement de base : un flux de revenus de 4 à 5 % était considéré comme plus important que le rendement global. La diversification de l’exposition sectorielle était une priorité, avec une préférence pour les gestionnaires qui ont réussi à composer avec la forte croissance récente de la logistique et la faible performance de la vente au détail dans la plupart des marchés. La préférence du client pour une stratégie globale plutôt qu’un ensemble de stratégies propres à une région signifiait que le groupe de gestionnaires ayant des capacités pertinentes était relativement modeste. Les fonds combinés, les fonds de fonds, les structures à financement ouvert et à financement fermé pourraient tous être envisagés.

RÉSULTATS

  • Il existe un éventail de plus en plus large de solutions « mondiales » pour l’investissement immobilier, y compris les « Fonds mondiaux », les « Fonds mondiaux de fonds » et les « Fonds internes de fonds », où les gestionnaires combinent des fonds régionaux avec des rapports et une surveillance centralisée. (Voir Going Global in Real Estate, bfinance 2018). Bien que la liste comprenne certains des plus grands gestionnaires immobiliers au monde, elle comprend également des boutiques plus petites, indépendantes ou faisant partie d’un groupe financier plus large. Certains font largement appel à des partenaires de coentreprise externes.
  • Bien que cette recherche se soit concentrée sur les styles de placement (« Core/Core+ ») à revenu élevé, elle variait de (« Core ») traditionnel avec un rendement cible de 6 à 7 % à une « valeur ajoutée à faible risque » ciblant 11 à 12 %. Les niveaux de levier ont diminué pour la plupart des stratégies, mais les niveaux maximaux pour les fonds varient toujours de 35 % à 55 %.

  • Bien que les responsables de ces stratégies aient une vaste expérience, bon nombre d’entre eux avaient des antécédents relativement courts, que ce soit pour le fonds en question ou pour des mandats semblables. Reflétant la nature émergente du segment « immobilier de base/de base+ mondial ».
  • L’approche des gestionnaires à l’égard de la dernière étape du cycle immobilier actuel a constitué un élément clé de l’examen minutieux. Il s’agissait d’examiner en détail l’état du portefeuille actuel ainsi que les stratégies que les gestionnaires cherchent à mettre en œuvre pour assurer la résilience et la protection à la baisse tout en continuant d’ajouter de la valeur.

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